Blokkene på Hjelle – eit urealistisk luftslott i det blå?
På Hjelle planlegges det en dramatisk endring av landskapet slik vi kjenner det i dag.
Kjører man fra Os sentrum, mot Halhjem eller Tøsdalskiftet, har områdene begge det til felles at den arkitektoniske bebyggelsen endres etter hvert som avstanden til Os sentrum øker. Før man kommer så langt som til Lekven eller Tøsdalskiftet, er bebyggelsen gradvis blitt endret fra sentrumsnære lavblokker og annen sentrumstilhørende bebyggelse, til småhusbebyggelse som eneboliger og tomannsboliger, som er med på å gi eit mer bygdeaktig preg i tråd med forventningene.
Det er ikke noe uvanlig med dette. Tvert imot har dette vert svært vanlig for alle tettsteder til alle tider, både for bygder og byer. Man ser det i Eikelandsosen, i Os, på Voss, Stord, Arna, på Nesttun og i Bergen. Dette er ikke tilfeldig, men tvert imot, fordi det er slik en har ønsket å utvikle samfunnet i generasjoner.
Artikkelen held fram under annonsen.
Men på Hjelle, som har lik avstand fra Os sentrum, ser det ut til å være stikk motsatt. Beveger man seg fra Os sentrum og oppover mot Hjelle, er det småhus som eneboliger og tomannsboliger som er den fremtredende arkitekturen i landskapet, helt fra Os sentrum og frem til Borgabygda, som Hjelle er en del av.
Når man kommer til småhusbebyggelsen på Hjelle, planlegges det for en dramatisk endring av landskapet slik vi kjenner det i dag. Det planlegges omregulering av en liten tomt på 3,4 mål beregnet for tre eneboliger til å omfatta 22 leiligheter. Dette gir ein økning av boenheter på denne små tomten på hele 733 %. Det blir da fire lav-blokker og et rekkehus på heile 25 meter, samt parkeringskjeller på 1000 m2.
Det gamle verneverdige SEFRAK-registrerte gårdshuset fra 1880 blir ombygd til en moderne tomannsbolig. Dette blir i media ofte negativt omtalt som «eplehage-utbygging» Dette er også i strid med tidligere uttalelse fra Fylkeskonservatoren som ble lagt til grunn i gjeldende reguleringsplan for Hjelle.
Fylkeskonservatoren uttaler der at det SEFRAK-registrerte, gamle gårdshuset og området rundt skulle taes vare på, slik at området ikke får for høy utnyttelse til boligformål. Disse opplysningene er å finne i gjeldende reguleringsplan for området.
I plandokumentene, og av tidligere Os kommune, er det flere ganger omtalt at planområdet ikke har tilstrekkelig med brann-vann, ifølge vannnormen for tidligere Os kommune.
Med den alvorlige brannen i parkeringshuset ved Stavanger lufthavn friskt i minne, kan det da være all grunn til å undre seg over om brannsikkerheten til dette planområdet er ivaretatt på en god nok måte, med disse lav-blokkene som en direkte del av konstruksjonen av parkeringskjeller på 1000 m2.
Planområdet er etter vår mening i vesentlig strid med følgende prinsipper i arealplanen til Os:
«I Os kommune vil universell utforming vera eit grunnprinsipp.»
Artikkelen held fram under annonsen.
«Område utan tilfredsstillande vegstandard og trafikktryggleik kan ikkje byggjast ut før vegen er utbetra og tilbod til mjuke trafikantar er på plass.»
«Garasjebygg i bustadområde skal maksimalt ha 70 m2 grunnflate.»
«Etablering av leike- og uteoppholdsareal oppå parkeringsanlegg er ikkje ønskeleg fordi det er vanskeleg å få til gode nok miljøkvalitetar.»
«Det er eit forventa krav at fortetting i eksisterende bustadområde skjer med omsyn til landskapskarakter, lokal byggeskikk, bumiljø og trafikktryggleik.»
«Ved utarbeiding og godkjenning av reguleringsplan skal det leggjast særleg vekt på estetikk, kulturlandskap, lokal byggeskikk og plassering i terrenget. Ein skal leggja vekt på minst mogleg naturinngrep.»
«For utbyggingsområde skal ein for alle nye tiltak syta for god landskapstilpassing og unngå silhuettverknad og dominant plassering.»
«Alle tiltak som ligg nærere enn 100 meter fra eit automatisk freda kulturminne, skal sendast Hordaland fylkeskommune, kulturavdelinga, til uttalelse.» (Her SEFRAK-registrert gardshus fra 1880)
Planområdet klarer ikke å tilfredsstille lokale eller nasjonale krav til veistandard, verken for kjørende eller gående.
Artikkelen held fram under annonsen.
Veinormen for tidligere Os kommune legger følgende krav og forutsetninger til grunn i reguleringsplaner:
1.1 Kvifor lokal vegnorm?
«Kommunal vegnorm skal tydeleggjera, presisera og tilpassa bruken av Statens vegvesen sine vegnormalar for offentleg veg i Os kommune. Norma skal syta for god framkome, trafikktryggleik og drift. Vegnorma gjev lik standard for alle partar i utbyggingsfasen.»
I veinormen for Os punkt 2.2.3. beskrives det hvilken vegstandard som kreves frem til planområde. Hjellevegen som er tiltenkt som adkomstvei til dette aktuelle planområdet har veibredde på 4 meter, uten fortau. Dette avviker vesentlig fra lokal veinorm og nasjonale krav til veistandard, samt veiloven §13. og §1.a.
Gangforbindelser til planområde
Det er i planforslaget foreslått en sti fra planområdet som går i sørlig retning, ned til kommunal vegforbindelse. Denne stien blir for bratt til å imøtekomme krav til universell tilkomst til planområde, og bryter således med et av hovedprinsippene til arealplanen, og i plan- og bygningsloven § 1.1.. I den står følgende:
«§ 1-1. Lovens formål. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak.»
I vegnormen under «Nett for gående» står følgende:
Artikkelen held fram under annonsen.
1.1 Nett for gående
«Kvaliteten på det samlede gangnettet har som mål å gi tilfredsstillende framkommelighet for hele befolkningen og prinsippene for universell utforming legges til grunn. Snarveger fungerer som supplement til resten av gangnettet og består gjerne av stier, trapper og forbindelser gjennom bebyggelse.»
Slik denne forskriften er å forstå, kan ikke planlagt snarvei fra planområde som går gjennom et noe øde naturlandskap, komme istedenfor kravet som tilkomstvegen frem til planområdet har. Det fremkommer også i denne forskriften at denne stien er å se på som supplement til det øvrige gangnettet, langs tilkomstveier.
Denne snarvegen blir ikke universell slik forskriften krever, og er så bratt at den ikke blir mulig å holde åpen i vinterhalvåret med vanlig brøyteutstyr. Skolebarna fra planområdet og de øvrige beboerne på Hjelle blir da henvist til å oppholde seg i brøytekantene til Hjelleveien, uten fortau og med veibredde på bare 4 meter.
Dette bryter således med prinsippet i nasjonal areal- og transportplan, om trygg vei til skolen, arealplanen for Os, veinormen for Os, samt plan- og bygningsloven.
Som det tydelig fremkommer har planområdet for mange avvik fra lover og forskrifter som planområdet blir rammet av. Når alle disse avvikene blir behandlet politisk, fremkommer det med all tydelighet at planområdet ikke evner å forholde seg til eller underordne seg de nasjonale og lokale lover og forskrifter som planområdet blir berørt av.
I motsatt fall, legges det i den nye Bjørnafjorden kommune opp til presedens, der avgjørelsen som fattes i dette planforslaget danner et mønster for senere avgjørelser i lignende planforslag. Bjørnafjorden kommune ledes således inn i en negativ spiral, der det kan oppfattes som kommunal arealplan og lokale og nasjonale lover og forskrifter i forbindelse med nye reguleringsplaner ikke lenger vektlegges, men tvert imot blir lagt til side av politikerne i den nye kommunen.
Faktaopplysninger er hentet fra arealplanen for Os, veinormen for Os, plan- og bygningsloven og veiloven.
Artikkelen held fram under annonsen.
Øyvind Hjelle
På vegne av beboerne på Hjelle
