Kjøparens undersøkingsplikt ved kjøp av bustad – ny dom frå Høgsterett

Åsmund Slettevold Åsmund Slettevold

Advokatfirmaet Kyrre. Har spesialisert seg på reglane for kjøp og sal av bustad.

 Dei fleste kjøparar forventar å få relevant informasjon om bustaden gjennom salsprospektet, tilstandsrapporten og anna salsdokumentasjon. Vidare vel dei fleste å delta på visning før dei eventuelt bestemmer seg for å leggje inn bod.

Kjøparen har ei sjølvstendig plikt til å gjera eigne undersøkingar av bustaden. Likevel er det nok få som har eit medvite forhold til kva dette inneber. Held det å lesa salsdokumenta og gå gjennom bustaden på visning, eller krevst det noko meir?

Kan det til dømes krevjast at kjøparen skal engasjere ein takstmann, dersom seljaren har oppfordra til dette?

Kjøparens undersøkingsplikt er regulert i lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) § 3-10. Denne føresegna var tema i ei ny avgjerd frå Høgsterett (HR-2025-1749-A). Domen inneheld fleire prinsipielle uttaler, og gjev viktige avklaringar for deg som vurderer å kjøpe bustad.

Kort om saka

Den aktuelle saka for Høgsterett gjaldt manglar ved ein eldre einebustad. Kort tid etter overtakinga oppdaga kjøparane fleire feil ved bustaden. Det vart mellom anna oppdaga museskadar, feil ved kledninga og feil ved fuktsperra i garasjen.

Kjøparane hadde fått informasjon om at det tidlegare hadde vore førekomst av mus i bustaden, men at dette var blitt oppdaga og løyst av seljarane to år tidlegare. I tillegg opplyste seljarane om at det var utført ein del ufaglærte arbeid på eigedomen.

På bakgrunn av desse opplysningane meinte lagmannsretten at det var rimeleg å krevja at kjøparane gjorde nærare undersøkingar før avtaleinngåinga. Kjøparane kunne difor ikkje gjera mangelskrav gjeldande overfor seljarane. Høgsterett var ikkje einig i vurderinga til lagmannsretten, og domen vart oppheva.

Oppfordringar til å undersøkja eigedomen

Høgsterettsdomen gjev fleire viktige avklaringar om betydinga av seljarens oppfordringar til kjøpar om å undersøkja bustaden.

For det første gjer Høgsterett det klart at ein invitasjon til visning må reknast som ei oppfordring til å undersøkja bustaden, og at det i alminnelegheit ikkje vil vera nokon rimeleg grunn til å la vera å delta på visning. 

Dersom ein kjøper bustaden usett, vil ein ikkje kunne gjera gjeldande ein mangel som burde vore oppdaga på visning.

Undersøkingsplikta er likevel avgrensa til det som er realistisk å gjennomføra innanfor ramma av ei ordinær visning. Høgsterett uttaler: «I utgangspunktet kreves det kun en vanlig, aktsom besiktigelse i samsvar med god skikk og bruk. Kjøperen plikter ikke å foreta mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med bistand fra sakkyndig.»

Dersom kjøparen skal ha ei plikt til å gjera meir omfattande undersøkingar enn dette, må det gå fram både kva som skal undersøkast, og kvifor. Ei heilt generell og standardisert oppfordring til undersøkingar – slik det er vanleg å ta inn i salsprospekt – utløyser ikkje særskilde undersøkingsplikter for kjøparen.

Betydninga av risikoopplysningar

Eit viktig spørsmål for Høgsterett var om risikoopplysningar medfører ei plikt for kjøparen til å gjera nærare undersøkingar. Ei risikoopplysning inneber ikkje nødvendigvis at bustaden har ein mangel, berre at det er ein risiko for mangel. Eit døme på ei risikoopplysning kan vera at det er gjort ufaglærte arbeid på eigedomen, slik tilfellet var i den aktuelle høgsterettsdomen.

Spørsmålet blir om kjøparen overtek risikoen for eventuelle skjulte feil og manglar, dersom han eller ho ikkje gjer nærare undersøkingar av om det faktisk er manglar ved bustaden.

Ein kan til dømes sjå for seg at det er gitt opplysningar om at eit bad er pussa opp av ufaglærte. Dersom kjøparen ikkje gjer eigne undersøkingar av om badet faktisk har manglar, for eksempel med bistand frå ein fagkyndig, skal kjøparen då vera avskoren frå å gjera mangelskrav gjeldande dersom badet viser seg å vera utett?

Høgsterett svara nei på dette spørsmålet. Risikoopplysningar – slik som ufaglært arbeid – inngår berre i vurderinga av om det føreligg ein mangel, men utløyser ikkje ei utvida undersøkingsplikt for kjøparen.

Samanhengen med lovendringane i 2022

Høgsteretts standpunkt må sjåast i samanheng med at det i 2022 vart innført ei rekkje endringar i avhendingslova. Eit viktig mål med lovendringane var at seljaren ikkje lenger skulle ha høve til å skyva ansvaret for skjulte feil og manglar over på kjøparen. Det vart difor innført eit forbod mot å ta generelle atterhald om eigedomens tilstand.

Høgsterett viste til at lovendringane frå 2022 måtte få betydning for tolkinga av kjøparens undersøkingsplikt: «Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022".

Denne prinsipielle uttalen samanfattar eigentleg heile essensen i Høgsteretts standpunkt, og er ei god rettesnor for korleis ein skal vurdera kjøparens plikt til å gjera undersøkingar før kjøp.